On estime que la France manque environ 150 000 appartements supplémentaires par an. Cela fait de l’immobilier un marché prometteur en termes d’investissement. Mais quel investissement choisir ? L’essentiel est de trouver celui qui correspond à vos attentes et à vos besoins, que ce soit en termes de rendement, de niveau de risque ou de période d’investissement. Voici notre sélection de 10 des meilleurs investissements immobiliers disponibles sur le marché.
Investissement locatif avec la loi Pinel
La loi Pinel s’est imposée comme une référence pour ceux qui veulent se lancer dans la pierre. Le principe : acheter un logement neuf à mettre en location et, en retour, profiter de réductions d’impôt attractives pouvant grimper jusqu’à 21 % du prix du bien. L’opération séduit particulièrement les contribuables désireux de se constituer un patrimoine sur une dizaine d’années.
Mais il ne suffit pas de viser l’avantage fiscal. Comme tout placement immobilier, cet investissement exige une attention particulière à l’emplacement, à la qualité du bien et à la dynamique du marché locatif local. Une revente décevante, même après avantage fiscal, peut entamer le rendement global recherché.
Autre point de vigilance : le risque de décote. Un logement neuf se paie au prix fort, puis perd une partie de sa valeur dès la remise des clés. Si l’appartement n’est pas suffisamment attractif ou mal situé, la rentabilité en pâtira. Avant de signer, une analyse approfondie s’impose.
Investir sous le régime Malraux
La loi Malraux s’adresse aux passionnés d’immobilier de caractère. Ce dispositif vise à encourager la rénovation de biens anciens dans les centres-villes historiques, notamment en zones protégées ou ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager).
Pour l’investisseur, l’intérêt est palpable : il s’agit de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 à 30 % sur le montant des travaux, dans la limite de 100 000€ par an, à condition de mettre le bien en location dans les 12 mois qui suivent la fin du chantier, et de le louer au moins 9 ans.
Location meublée non professionnelle (LMNP)
Acquérir une chambre dans une résidence étudiante ou un EHPAD ? Ce choix gagne du terrain. Il s’agit d’une forme d’investissement immobilier qui permet de percevoir un revenu complémentaire, avec des rendements bruts tournant autour de 3,8 % à 4 % selon le type de résidence.
Pour ceux qui envisagent la chambre étudiante, le ticket d’entrée est accessible, avec des prix généralement proches de 100 000€ hors TVA. Le bien peut être acquis neuf ou d’occasion.
Les critères classiques de sélection s’appliquent, mais la vigilance doit également porter sur la qualité du gestionnaire. Certains exploitants ajustent les loyers à la baisse, ce qui peut affecter sérieusement la rentabilité. Pour les maisons de retraite, privilégier les établissements en centre-ville des grandes agglomérations : la demande y reste élevée, et les performances locatives suivent.
Côté fiscalité, le régime Censi-Bouvard permet d’obtenir une réduction d’impôt de 11 % HT sur le prix d’achat du bien, étalée sur 9 ans et plafonnée à 300 000€. L’engagement : conserver le bien meublé durant la période de défiscalisation. Les loyers relèvent ensuite du régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) qui allège la pression fiscale sur les revenus locatifs.
SCPI : société civile de placement immobilier
La SCPI permet d’investir dans l’immobilier professionnel de façon mutualisée. L’investisseur achète des parts et perçoit un rendement basé sur le parc immobilier détenu par la société. Ce système séduit par sa simplicité : la gestion locative est entièrement prise en charge, et les revenus sont versés régulièrement, généralement autour de 4 % bruts, parfois davantage pour certains supports.
Le ticket d’entrée varie : de quelques centaines à plusieurs milliers d’euros. Ce modèle donne accès à l’immobilier sans avoir à mobiliser d’importantes sommes ni à gérer les contraintes du quotidien.
Les chiffres parlent : au premier trimestre 2019, la collecte SCPI a progressé de 79 %. Facilité d’accès, absence de gestion, mutualisation du risque locatif, le portefeuille regroupe différents types d’actifs (bureaux, commerces…), tout concourt à expliquer ce succès. Même en cas de loyer impayé ou de vacance sur un bien, la diversification amortit le choc. Les revenus sont versés à intervalles réguliers, offrant de la visibilité.
Quelques points de vigilance néanmoins : bien choisir la société de gestion et surveiller le taux d’occupation des immeubles. Diversifier ses parts sur plusieurs SCPI, aux usages variés, permet d’amoindrir les risques liés à un secteur unique. Attention aussi aux frais de gestion et de souscription, souvent compris entre 9 % et 12 %, qui peuvent rogner la rentabilité.
Pour une fiscalité plus attractive, il est possible d’acheter ses parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie. On profite alors de l’enveloppe fiscale avantageuse de l’assurance-vie, tout en restant exposé à l’immobilier.
SCPI en démembrement
Autre stratégie moins connue : l’achat de parts de SCPI en démembrement. Ici, l’investisseur acquiert la nue-propriété des parts tandis que l’usufruit est détenu par un tiers durant quelques années. Cela permet d’acheter à un prix réduit, en contrepartie de l’absence de revenus pendant la période de démembrement. Cet outil séduit ceux qui souhaitent préparer l’avenir sans alourdir leur fiscalité immédiate, puisque l’absence de revenus exonère d’impôt sur la période concernée.
L’achat en démembrement immobilier
Il est également possible d’appliquer le principe du démembrement à un bien immobilier classique. L’investisseur achète la nue-propriété d’un logement, tandis qu’un tiers conserve l’usufruit pour une durée définie. Aucun revenu foncier à déclarer, donc pas d’imposition supplémentaire. Ce montage permet de réaliser l’acquisition d’un bien de qualité à des tarifs parfois jusqu’à 40 % inférieurs au marché.
Investissement dans une place de parking
Opter pour l’achat d’une place de parking à louer séduit de plus en plus. Avec un ticket d’entrée compris entre 5 000 et 30 000€, selon la localisation, ce placement immobilier offre une rentabilité souvent située entre 4 % et 6 % à Paris. L’avantage : très peu d’entretien ou de travaux à prévoir, contrairement à un logement classique.
Attention toutefois aux frais de notaires, qui peuvent sembler élevés proportionnellement au prix d’achat. Il convient donc de conserver le bien suffisamment longtemps pour les amortir. Les loyers perçus relèvent du régime des revenus fonciers et sont soumis à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Si les recettes annuelles restent inférieures à 15 000€, il est possible d’opter pour le régime micro-foncier, qui applique un abattement forfaitaire de 30 %.
Pour rentabiliser au mieux ce type de placement, choisir une box fermée plutôt qu’une simple place ouverte permet de demander un loyer supérieur de 10 à 20 %.
Location meublée dans l’ancien
À ceux qui souhaitent investir sans recourir à des dispositifs fiscaux spécifiques, la location meublée dans l’ancien reste un choix judicieux. Louer meublé permet généralement de demander un loyer supérieur de 10 à 20 % à celui d’une location vide, avec à la clé une attractivité renforcée pour le bien et un risque de vacance limité. Le bien vieillit mieux, la gestion s’en trouve allégée.
Pour sortir du lot, il faut toutefois soigner l’offre. Depuis le 31 juillet 2015, la réglementation fixe une liste minimale de meubles pour une location meublée, mais proposer davantage augmente la compétitivité du bien. Attention également à la maîtrise des charges, qui peuvent grignoter la rentabilité si elles sont mal anticipées.
Pourquoi privilégier l’ancien ? Outre le charme du bâti, les prix d’achat sont souvent plus abordables, notamment pour les logements nécessitant des rénovations.
Viager occupé
Le viager occupé séduit de nombreux Français en quête d’un placement à la fois patrimonial et différenciant. Chaque année, quelque 5 000 transactions sont conclues selon le réseau Renée Costes Viager. Avec l’allongement de la durée de vie et la baisse des retraites, ce mode d’acquisition a le vent en poupe.
Le principe : acheter un bien dont le vendeur conserve l’usufruit jusqu’à son décès. À l’acquisition, l’acheteur verse un bouquet (somme initiale), puis une rente mensuelle jusqu’à la disparition du vendeur. Le bien revient alors intégralement à l’acquéreur.
L’absence d’intermédiaire bancaire distingue ce dispositif : il n’y a pas d’emprunt, mais un versement direct au vendeur chaque mois. La durée de paiement reste incertaine et dépend de la longévité du crédirentier. Pour qui dispose d’un capital à placer et souhaite préparer sa retraite, ce mode d’investissement peut compléter d’autres solutions patrimoniales.
Crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier s’est imposé comme une alternative moderne et participative. Concrètement, il permet à des particuliers de financer des opérations de promotion immobilière aux côtés des banques et promoteurs. Les porteurs de projet lèvent ainsi des fonds pour abonder leur apport en fonds propres.
La promesse est alléchante : la rentabilité peut dépasser 10 % brut selon les opérations financées. En contrepartie, ce rendement élevé s’accompagne d’un risque de perte en capital. Il convient donc de n’y placer qu’une fraction raisonnable de son épargne.
Face à ce large éventail, chaque investisseur peut façonner sa stratégie immobilière sur mesure. Qu’il s’agisse de bâtir un patrimoine solide, d’optimiser sa fiscalité, ou de diversifier ses placements, l’immobilier propose des chemins pluriels. Reste à choisir le sien, celui qui colle à ses ambitions et à son tempérament. Après tout, investir, c’est aussi une affaire de conviction et de projection.
