Immo

Comment opter pour l’IS ?

L’ impôt forfaitaire introduit début 2018 réduit l’imposition des plus-values en étant assujettie à un impôt forfaitaire de 30 %, y compris les cotisations de sécurité sociale et l’impôt sur le revenu.

Cette innovation changera l’ arbitrage IS/IR en IS si vous souhaitez conserver votre investissement locatif à long terme ou si vous avez un niveau élevé d’impôt marginal. Explications d’un exemple spécifique.

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La moitié de l’imposition de l’IBS sur les IS avec impôt forfaitaire et réduction des IS. Investisseurs pro = SCI IS.

— Alexandre Hervé (@malnoir) 29 octobre 2017

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Imposition de l’IBS à l’APM

Taux d’imposition de l’IBS pour l’APM

L’ imposition des revenus de location à IR (impôt sur le revenu) pour les membres d’un IBS est le plan de location vierge par défaut (dans le loyer meublé vous êtes automatiquement à IST).

Dans ce cas, le SCI est transparent, c’est-à-dire le revenu total de la propriété est automatiquement transféré sans impôt aux partenaires soumis à des cotisations de sécurité sociale et, le cas échéant, à leur classe marginale d’impôt sur le revenu. Le revenu n’est donc pas imposé au niveau de l’entreprise .

Les frais sont les suivants :

  • Cotisations sociales  : 17,2 % (CSG 9,9 %, CRDS 0,5 %, prélèvement social 4,5 %, contribution supplémentaire de 0,3 % et prélèvement de solidarité de 2 %).
  • Classe marginale d’impôt sur le revenu  : 14% à 45% pour la dernière classe marginale à 153 000€

Détermination du revenu imposable

Sauf convention contraire, les associés perçoivent les revenus de SCI par rapport à leurs actions. Le revenu distribuable est calculé auprès d’un propriétaire indépendant pour un bail en blanc :

  • soit SCI opte pour la propriété des microterres et sa réduction forfaitaire de 30 % pour le Revenu foncier inférieur à 15 000 euros
  • ou SCI calcule ses recettes à répartir déduction faite des dépenses réelles (voir notre document sur la déductibilité des dépenses en lees courtes réelles)

En particulier, cette dernière option permet la déduction des intérêts d’emprunt utilisés pour acquérir les parts de SCI.

Gestion des déficits du SII dans l’APN

Si le SCI transfère un déficit aux partenaires, ce déficit est dû au revenu imposable des associés dans la limite de 10 700 euros . C’est donc une réelle opportunité de réduire vos impôts si, par exemple, vous investissez dans un projet de rénovation avec de gros travaux.

Les déficits au-dessus de ce seuil sont transférés aux 10 exercices suivants du SCI.

Comme nous l’avons vu, l’intérêt sur l’emprunt, qui est utilisé pour acheter les unités de la SCI seront déductibles des loyers perçus dans le cadre du régime réel, mais ils ne peuvent pas être utilisés pour créer un déficit déductible dans le revenu fiscal du partenaire ; plus sur cette question technique dans notre feuille fiscale.

Imposition des gains en capital

Les associés d’un SCI sur IR sont taxés sur les bénéfices immobiliers de la manière classique lors de la revente (voir notre fiche d’information sur le calcul des plus-values immobilières).

Le taux fixe de 18 % associé aux cotisations de sécurité sociale de 17 % s’applique à un gain en capital calculé « standard » (prix de vente approximativement — prix d’achat) avec une allocation forfaitaire, qui dépend de la durée de la détention, mais devient très attrayante à partir de 5 ans emprisonnement. jusqu’à ce que vous annulez une taxe dans environ 25 ans (voir notre plus-value immobilière pour les taux de réduction).

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Imposition d’un IBS sur le IS

Casque

Dans le cas d’un CTI à l’ISIS (impôt sur les sociétés), le SCI est de facto imposé en tant que société conventionnelle, c’est-à-dire est assujetti à l’ impôt sur le revenu des sociétés sur son revenu net, qui est finalement répercuté sur les associés sous forme de dividendes imposés au niveau du partenaire .

Réforme L’impôt le plus récent sur l’impôt sur le revenu du capital a introduit un impôt forfaitaire qui permet (à la demande du contribuable concerné) de remplacer les cotisations de sécurité sociale et l’impôt sur le revenu par un impôt forfaitaire de 30 % .

Ces La taxe forfaitaire est une option qui permet aux contribuables de maintenir le régime précédent, ce qui peut être avantageux s’il a une petite classe d’imposition marginale.

En conclusion, les taux d’imposition pour la location d’un ICS à l’ISIS s’appliquent :

  • impôt sur les sociétés
    • 15% de réduction sur le revenu net et la perte (loyer — honoraires) à moins de 38 120€
    • 28% sur le résultat net (loyer — charges) inférieur à 500 000€
    • 33% au-delà
  • Imposition des dividendes aux associés
    • 30% s’il choisit une taxe forfaitaire
    • Le prélèvement social de 17% et son impôt marginal s’il préfère rester à l’échelle progressive

L’ introduction de l’impôt forfaitaire et du taux réduit de la SI à 15 % crée une option fiscale pour les contribuables ayant un revenu imposable élevé et faible Revenu foncier.

Détermination du revenu imposable

L’ un des avantages historiques de SCI pour ISIS est la possibilité de déduire du loyer, en plus des charges réelles, l’amortissement comptable , ce qui réduit le résultat net imposable sur ISIS.

Il s’agit d’une amortissement comptable qui correspond à la LMNP réelle : amortissement des travaux principaux, des accessoires et de l’équipement, selon les différentes échéances et reçues de votre comptable.

Comme il ne s’agit pas de dépenses réelles (vous ne payez pas la dépréciation du toit dans la pratique), ce mécanisme permet une réduction significative du revenu imposable de la SCI à l’ISIS, en particulier dans les zones où le rendement locatif est faible ; avec un rendement brut moyen de 3% à Paris annulé la dévaluation de la ordre de 2% de la valeur de loyers imposables de l’immobilier presque complètement.

En fait, l’imputation de l’amortissement nous permet seulement de reporter le paiement des impôts, puisque ces amortissements sont rétablis dans le calcul du gain en capital .

Gestion des déficits d’un ICS à un IS

L’ amortissement peut parfois être si élevé que IBS est en déficit comptable à la fin de l’année. Dans ce cas, les associés ne recevront pas de revenu, mais ils ne pourront pas non plus transférer leurs déficits dans leur revenu personnel imposable.

Comme toute entreprise, les déficits sont simplement déplacés vers les exercices suivants.

Fiscalité sur la valeur ajoutée d’un SCI à l’IS

Il s’agit de la grande tache noire de la SCI à l’IS : les gains en capital disponibles sont calculés à partir de la valeur d’achat initiale moins la Radiation de la facture calculée.

Par conséquent, contrairement aux gains en capital dans le PNMT, vous pouvez obtenir un impôt important sur les gains en capital si vous avez amorti votre bien de l’ordre de 3 % par année pendant 10 ans, de sorte que l’augmentation de capital est calculée de 30 % en fonction de la valeur initiale du bien actualisé. En pratique, il ne s’agit pas de plus ou de moins que l’amortissement que vous avez déduit au cours des 10 années et qui se reproduit lors du transfert du bien. Nous pouvons donc parler d’un simple changement fiscal.

La valeur ajoutée de la vente est incluse dans le bilan de la SCI en tant que revenu classique, de sorte qu’elle passe par l’ISIS et l’impôt forfaitaire que nous avons décrit précédemment.

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Cas concrets de choix entre IS/IR pour un ICS

Sélection de plans IS/IR pour un IBS

Comme nous l’avons vu dans notre fiche d’information sur le SCI, le choix du régime fiscal doit être pris en compte lors de la création de l’entreprise ; il est irrévocable, il est donc nécessaire de comprendre l’impact financier d’une telle décision.

En outre, l’imposition des SCI pour l’ISIS est un choix pour les revenus provenant des loyers vides. Elle devient automatique lorsque plus de 10% du revenu locatif à long terme provient d’appartements locatifs meublés.

Une fois ces restrictions imposées, nous résumons les avantages et les inconvénients des deux règlements IR et est pour un SCI :

SCI

excédent de transfert avantageux sur les opérations à long terme, déficit attribuable

Fiscalité du groupe marginal de l’associé

SCI EST

Comptabilisation de l’amortissement du revenu locatif, impôt forfaitaire possible

déficit non attribuable, plus-value sans réduction

Dès que les avantages et les inconvénients de chaque système ont été résumés, il est donc possible de définir des profils d’investisseurs standard.

  • Vous voulez investir dans plusieurs transactions immobilières en vendant l’achat d’appartements en cycles courts : IS
  • Ils sont imposés dans le groupe marginalisé maximum et n’exigent pas nécessairement de revenus immobiliers pour vivre : IS
  • Vous faites beaucoup de travail sur une propriété nécessitant une rénovation que vous achetez à crédit : IR
  • Vous avez besoin d’un revenu récurrent de votre investissement locatif : IR
  • Votre taux d’imposition marginal est faible :
  • IR Vous souhaitez transférer vos actifs immobiliers : IS

Sur ce dernier point, nous allons traiter dans cet article sur le fragment du SCI, SCI à l’ISIS est préférable dans le contexte d’un transfert d’actifs. Il permet de donner aux enfants la propriété nue du SCI et de réduire les revenus qui peuvent être distribués à l’éternuement par l’amortissement du bilan et les décisions des actionnaires. C’est un mécanisme encore plus intéressant lorsque l’investissement est financé par l’ette.